Управление зарубежной недвижимостью и ваш пассивный доход

В каких случаях покупателям зарубежной недвижимости можно порекомендовать удаленное управление объектом?

В настоящее время, думаю, каждый человек с достатком выше среднего задумывается о том, как помимо основной деятельности, обеспечить себе пассивный доход. В этом плане владение «доходной недвижимостью» является одним из привлекательных вариантов. После приобретения объекта собственности у владельца есть возможность управлять им самостоятельно либо передать его управляющей компании, которая предлагает определенный гарантированный доход, сама занимается сдачей в аренду и обязательно берет на себя ответственность за состояние жилья. Первый вариант возможен не для всех, и практически это уже никакой не пассивный доход, а самая настоящая предпринимательская деятельность со всеми своими признаками (деятельность с целью извлечения прибыли, осуществляемая своими силами и средствами на свой риск). Сотрудничество с управляющей компанией – это способ создания именно пассивного дохода, который доступен каждому.

Купить доходную недвижимость – значит, обеспечить стабильное вложение средств при минимальных рисках. Если сравнивать прибыль от сдачи недвижимости в аренду с банковской процентной ставкой по депозитам в евро или в долларах, становится, очевидно преимущество вложений в недвижимость. Кроме того, россияне и граждане других стран СНГ в последнее время, к сожалению, отмечают ненадежность банков, высокий уровень инфляции национальной валюты. В связи с этим юридически оформленное право собственности – это, несомненно, гарантия сохранности собственных средств.

Плюсы сотрудничества с управляющей компанией очевидны, а минусы могут выявиться только в случае работы с недобросовестными людьми. К сожалению, такие случаи есть, поэтому будьте внимательны к условиям договора, а особенно к гарантиям, чтобы в конечном итоге не оказалось, что ваша недвижимость сдавалась всего лишь на короткий срок, и вам никто ничего не должен.

Какие бывают способы удаленного управления недвижимостью (комплексные услуги управляющей компании, когда человек может отдыхать в своем доме только по графику или не может вообще / управляющая компания осуществляет менеджмент, но при этом собственник может приехать в любой момент / самостоятельное управление собственником)?

По данному направлению наша компания Холидей Хоумс, работающая в сфере управления зарубежной недвижимостью (в Турции) уже не первый год, всегда предлагает индивидуальный подход. Мы можем взять собственность в круглогодичное управление, либо на сезон, либо нате временные промежутки, когда хозяева отсутствуют. Могу отметить, что наиболее эффективный способ управления – это круглогодичное либо круглогодичное с возможностью самостоятельного отдыха до 1 месяца в год, но не в сезон (для Турции в период ноябрь-апрель).

Мы оговариваем с собственником те суммы, которые он гарантированно получает на руки. Наша компания, в свою очередь, имеет возможность заработать, но в то же время берет на себя реальный риск потерь. Какие-то дополнительные расходы за наши услуги собственник не несет.

Однако необходимо учитывать, что наша управляющая компания предлагает интересные условия управления только тем собственникам, которые приобрели недвижимость у нас и согласно нашим рекомендациям.

Что можно посоветовать тем, кто планирует приобрести недвижимость для сдачи в управление, то есть для создания пассивного дохода?

Если ваша цель – приобретение недвижимость для сдачи в аренду и получения дохода, самое главное, что необходимо сделать – это правильно выбрать объект. Не всегда ваше собственное мнение совпадает с мнением большинства потенциальных арендаторов, поэтому опираться только на себя не рекомендуется. Застройщики и агентства недвижимости, которые сами не занимаются управлением, также могут быть не компетентны в этом вопросе. Обязательно перед приобретением объекта проконсультируйтесь у реальной управляющей компании. В своей практике я вижу очень много случаев, когда люди, вкладывая на рынке недвижимости приличные средства, покупают объект, который совершенно не востребован для сдачи в аренду. Очень часто виной тому являются застройщики и риелторы, которые заинтересованы в сиюминутном заработке и совершенно не планируют заниматься управлением, поскольку не секрет, что эта сфера деятельности достаточно сложна и требует материальных, человеческих, временных затрат.

Таким образом, тому, в чьи планы входит инвестирование в недвижимость и получение пассивного дохода со сдачи ее в аренду через управляющую компанию, я бы посоветовала следующий порядок действий:

1.      Прежде всего, найти управляющую компанию, которая работает на рынке не первый год и может предложить вам контракты с гарантированной доходностью. Например, 5-8% годовых от стоимости недвижимости, которые выплачиваются, независимо от того, как, на какие сроки и за какую цену сдавалась жилплощадь, то есть без каких-либо рисков для собственника. Обратите внимание и на то, как между собственником и управляющей компанией распределяются расходы по обслуживанию жилья, по коммунальным услугам и по налогообложению (налог на собственность, налог на прибыль с аренды). Если эти расходы управляющая компания на себя не берет, у вас будет возможность посчитать ту реальную прибыль, которая будет оставаться у вас после покрытия всех расходов.

2.      Выбрать объект на основании рекомендации управляющей компании. Что может быть интереснее и выгоднее, чем стать собственником объекта, в работе с которым заинтересована сама управляющая компания? Если управляющая компания занимается продажей недвижимости, лучше всего изначально работать с одной фирмой и приобретать объект у нее. Например, наша компания «Холидей Хоумс» предлагает выгодные постоянные контракты с гарантированной доходностью только своим клиентам, то есть купившим недвижимость у нас. Это своеобразный эксклюзивный бонус.

3.      Недвижимость необходимо оформить в собственность и меблировать, согласно рекомендациям управляющей компании. Специалисты подскажут собственнику, как недорого привести жилье в товарный вид, создав нужное количество спальных мест, тем самым повышая эффективность эксплуатации квартиры или дома.

4.      Заключить договор управления, обсудить порядок расчетов, застраховать жилье от форс-мажорных обстоятельств и передать ключ управляющему.

На практике очень частой ошибкой является нарушение последовательности этих шагов: инвесторы начинают с выбора объекта, а о подборе управляющего, которому планируют доверить жилье, начинают заботиться в последнюю очередь.

Последствия этой ошибки могут быть критическими:

- неправильно выбранный объект не заинтересует управляющую компанию, и вы не сможете сдать его в управление;

- вы выберете востребованный, но слишком дорогой объект, таким образом, ваша прибыль с аренды в % отношении к стоимости будет ниже, чем могла бы быть даже при меньшем бюджете покупки;

- управляющая компания откажется от предоставления вам интересных условий работы, поскольку вы приобрели недвижимость не у нее;

- вы вообще не сможете подобрать управляющего в этой местности, или имеющиеся компании не будут вас устраивать.

(купить доходную недвижимость, управление зарубежной недвижимостью, выгодное вложение в недвижимость)